Filipe Silva
Com mais de 8 anos de experiência na análise de risco focada em Crédito Habitação, procuro ajudá-lo a desmistificar todos os conceitos e a encontrar a solução mais indicada à sua situação financeira.
Loan To Value: Como Obter o Melhor Crédito
Ao recorrer a um financiamento, é fulcral que tenha uma literacia financeira adequada. Esta capacidade de compreender certos termos permite-lhe tomar decisões mais informadas e responsáveis.
Em particular, quando falamos de crédito para bens de valor mais avultado, quanto mais conhecedor do jargão financeiro, maiores as probabilidades de conseguir um empréstimo que lhe ofereça as melhores condições possíveis.
Neste sentido, se está a ponderar pedir um financiamento, especialmente um crédito habitação, é normal que se depare com o termo Loan to Value (LTV). Um conceito importante e que deve conhecer.
Neste artigo explicamos o que é o LTV e qual a sua importância, bem como o poderá calcular. No final, saberá como conseguir o melhor LTV para o seu crédito.
LTV: O Que é?
O termo Loan to Value, mais conhecido por LTV, é um conceito financeiro que evoca uma métrica utilizada pelos prestadores de crédito para avaliar o risco de conceder financiamento a um cliente.
O Loan to Value consiste num rácio indicativo da relação entre o montante a disponibilizar por um empréstimo concedido e o valor do ativo dado como garantia desse empréstimo. É apresentado em percentagem.
Esta métrica aplica-se então a créditos em que é dado um bem como garantia ao credor em caso de incumprimento por parte do cliente. É por isso uma métrica muito associada a crédito habitação.
No entanto, também pode aplicar-se a outros tipos de crédito, como um empréstimo automóvel.
Desta forma, o LTV é também bastante útil na determinação do quão rigorosas deverão ser as condições impostas no empréstimo.
Quanto mais baixo for o Loan to Value, mais provável será que consiga o financiamento com condições mais vantajosas, uma vez que o risco é menor.
Qual a Importância do LTV?
Como já percebeu, é o Loan to Value o indicador que determina as condições do seu crédito e, até mesmo, se ele lhe será concedido ou não.
O LTV auxilia as entidades de crédito a aferir a capacidade do cliente de pagar o empréstimo e de não ficar com prestações em atraso por falhas de pagamento.
Este indicador apresentar uma maior percentagem é equivalente a dizer que o credor estará a financiar uma maior porção de um ativo, o que aumenta o risco do empréstimo.
Resultado? Poderá estar limitado a condições menos favoráveis enquanto cliente.
Por oposição, um LTV mais baixo significa que o credor investe menos do seu capital, comparando com o montante aplicado pelo cliente, reduzindo portanto o risco para a entidade.
Pode contar com a nossa ajuda para saber qual o seu LTV e encontrar o melhor crédito online na hora para si. Basta utilizar o nosso simulador.
O LTV no Crédito Habitação
Agora que já sabemos que o Loan to Value é aplicado sobretudo a financiamentos em que o ativo a financiar é dado como garantia, fica mais fácil compreender a importância deste indicador para o mercado de crédito à habitação.
Antes de mais, é importante destacar que o Banco de Portugal impõe tetos máximos aos valores de LTV para créditos à habitação:
- ≤ 90% para créditos novos à habitação, destinados à aquisição ou construção de habitação própria e permanente;
- ≤ 80% para créditos novos à habitação, com garantia hipotecária ou equivalente;
- ≤ 100% para créditos novos à habitação, com garantia hipotecária ou equivalente, com finalidade de aquisição de imóveis detidos pela instituição de crédito e contratos de locação financeira imobiliária.
Como Calcular o LTV
Agora que percebe a importância do LTV e o seu impacto no crédito habitação, é importante que saiba como calcular este indicador. Para isso, importa conhecer a fórmula.
LTV = (Valor do Empréstimo / Valor do Ativo) x 100%
Utilizemos um exemplo da aplicação desta fórmula para que fique claro.
Numa situação em que uma instituição de crédito esteja na disposição de emprestar 250.000€ para a compra de um imóvel com avaliação de 300.000€, o LTV seria de 83,33%. Como chegamos a este valor?
Ora: 250.000/300.000 x 100% = 83,33%
Este seria um investimento de considerável risco para a entidade financeira.
Como Conseguir o Melhor LTV?
Esta não é uma questão simples.
Isto porque o melhor LTV para si será provavelmente aquele em que o banco lhe conceda o maior montante possível. No entanto, isso aumentará proporcionalmente a hipótese de ter piores condições para o crédito.
Por oposição, se tiver um financiamento mais baixo, será necessário investir mais do seu próprio capital, mas as condições de crédito serão mais favoráveis, podendo até dispensar a hipoteca.
Considerando este equilíbrio dinâmico, deve ter em conta algumas considerações para obter o LTV mais favorável:
- Aumentar o valor da entrada: quanto mais investir do seu próprio bolso, menos terá que lhe ser financiado. Analise bem a sua situação e avalie se faz investir muito de início e ter condições mais suaves ao longo do prazo do empréstimo ou vice-versa.
- Optar por um imóvel com um valor de mercado mais baixo: caso não seja do seu melhor interesse entrar com muito do seu capital de início, faça uma prospecção de mercado mais detalhada. Poderão existir negócios mais vantajosos para si que não incluam um financiamento tão alto, reduzindo assim o Loan To Value.
- Melhorar o histórico de crédito: se deseja contrair crédito, as instituições que o concedem irão avaliar o seu histórico com base no LTV. Atrasos ou falhas em pagamentos poderão condicionar o montante financiado.
- Fazer simulações e análise de várias ofertas: o risco de crédito é bem real, mas sujeito a uma certa subjetividade. Diferentes instituições de crédito darão importância a diferentes fatores no momento de ajuizar o seu risco enquanto cliente.
Antes de avançar, não se esqueça também de calcular a sua taxa de esforço, muito relevante para a concessão de empréstimos.
O mais importante é que faça uma pesquisa detalhada do mercado e suas respectivas ofertas, de modo a poder fazer todas as comparações necessárias. Só assim saberá qual o melhor banco para o seu crédito.
Conclusão
O Loan To Value é um indicador muito útil nos pedidos de crédito. Poderá pensar-se nele como o rácio entre o risco do financiamento para um credor e um cliente que celebrem um contrato de crédito.
É mais pertinente aplicar este critério de avaliação para empréstimos de valores mais avultados, em que é possível, mas não estritamente necessário, dar o bem adquirido como garantia hipotecária do financiamento.
A sua fórmula é relativamente simples de empregar e dar-lhe-á transparência no momento de avaliar a dificuldade de obter um determinado crédito.
Perguntas Frequentes
O Loan to Value, também conhecido como LTV, é uma métrica utilizada pelas entidades financeiras como forma de avaliar o risco associado a financiamento.
Apresentado em percentagem, o LTV consiste num rácio indicativo da relação entre o montante do crédito concedido e o valor da garantia oferecida.
Assim, aplica-se essencialmente a créditos em que é dado um bem como garantia em caso de incumprimento.
A importância do LTV reside no facto de ser este indicador que ajuda a determinar se terá o seu crédito aprovado e quais as condições que lhe estão associadas.
Se este indicador apresentar percentagem elevada, poderá estar limitado a condições menos favoráveis enquanto cliente, uma vez que o risco associado ao seu financiamento é alto.
Por oposição, um LTV mais baixo significa que o risco para a entidade é mais reduzido.
Existem algumas orientações que pode seguir para procurar conseguir o melhor LTV possível:
- Aumentar o valor a dar de entrada
- Optar por um imóvel com valor de mercado mais baixo
- Melhorar o seu histórico de crédito
- Simular e analisar várias ofertas
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